Các chuyên gia bất động sản kỳ vọng sư khởi sắc vào cuối năm 2023, khi những khó khăn, vướng mắc về chính sách pháp lý và nguồn vốn đang dần được tháo gỡ.

Khó khăn trong 6 tháng đầu năm

Phải thừa nhận rằng, 6 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản đã trải qua nhiều khó khăn và thách thức. Lượng giao dịch suy giảm, nhu cầu mua tiếp tục thấp do tâm lý nhà đầu tư yếu và chờ đợi, dẫn đến thanh khoản chung trên thị trường chưa có dấu hiệu phục hồi.

Thời gian qua, mặc dù Chính phủ đã có những động thái quyết liệt tháo gỡ pháp lý cho hàng loạt dự án, Ngân hàng Nhà nước hạ lãi suất điều hành, liên tục giảm lãi suất huy động để có thể hạ lãi suất cho vay…, tuy nhiên các chính sách này vẫn chưa thực sự thẩm thấu vào thị trường bất động sản. Tốc độ tăng trưởng tín dụng trong quý II/2023 vẫn yếu so với quý I/2023 ở hầu hết các ngân hàng. Kênh huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa thực sự phục hồi.

Xét về nhu cầu giao dịch, dữ liệu của Batdongsan.com.vn chỉ ra, trong nửa đầu năm 2023, lượng tìm mua bất động sản toàn quốc giảm 33% so với cùng kỳ năm trước, lượng tin đăng bán bất động sản cũng giảm đến 44%. Đặc biệt, lượng quan tâm tìm mua đất nền giảm gần 50% so với cùng kỳ năm 2022. Tình hình giao dịch trầm lắng do niềm tin của người mua, nhà đầu tư bị ảnh hưởng và những khó khăn về tín dụng, lãi suất cho vay vẫn chưa được giải quyết triệt để. Cả nguồn cung và lực cầu bất động sản đều đang đối diện nhiều thách thức.

Khảo sát được Batdongsan.com.vn tiến hành với gần 1.000 môi giới bất động sản đã chỉ ra khó khăn lớn nhất khiến các giao dịch nhà đất không thể “chốt kèo”. Theo đó, nguyên nhân chủ yếu do người mua có tâm lý muốn giữ tiền chờ bất động sản giảm thêm. Một số khác cảm thấy hoang mang, nghi ngại thị trường bất động sản sẽ vẫn còn tiêu cực nên chưa dám xuống tiền.

Ngoài ra, việc khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay mua nhà, áp lực lãi suất lớn và giá nhà vẫn đang cao so với thu nhập của người mua cũng là những rào cản lớn khiến thanh khoản thị trường chưa thể tốt lên. Bên cạnh đó, lệch pha cung cầu diễn ra trong những năm qua đã khiến nhiều người mua có nhu cầu ở thực, vốn chuộng sản phẩm nhà vừa túi tiền không tìm được sản phẩm phù hợp với mong muốn.

Nhiều tín hiệu cho thấy sự phục hồi tích cực

Số liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, sau đợt sụt giảm mạnh gần 9 tháng qua, chỉ số mức độ quan tâm bất động sản trên cả nước đã tăng nhẹ 1% trong quý II/2023.

Cụ thể, tại TP. Hồ Chí Minh, nhu cầu giao dịch dần phục hồi tốt ở loại hình căn hộ và nhà riêng bán. Theo đó, lượt tìm kiếm căn hộ quận Bình Tân, Bình Chánh, Tân Phú, quận 9 và quận 10 tăng từ 5 – 9%. Nhu cầu tìm thuê chung cư TP. Hồ Chí Minh cũng tăng 8 – 17% ở các quận 8, quận 9 và Tân Phú. Riêng với phân khúc đất nền, ở một vài khu vực như Hóc Môn, Bình Chánh, quận 9, lượt quan tâm tìm kiếm ghi nhận tăng từ 6 – 7% so với cuối năm 2022.

Còn ở thị trường Hà Nội, nhìn chung giao dịch căn hộ có phần hạ nhiệt nhưng vẫn ghi nhận lượt tìm mua cải thiện ở các quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm, Long Biên, Hà Đông​ với mức tăng từ 2 – 6% so với quý I/2023. Đất nền tại khu vực Hoài Đức và Thanh Trì đã có tăng trưởng trở lại ở mức 4 – 6% cho cả nhu cầu mua và giá bán.

Một số thị trường tỉnh như Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Thái Bình ở phía Bắc hay Long An, Bình Dương ở phía Nam cũng đang dần phục hồi nhu cầu tìm kiếm nhà đất sau thời gian dài suy giảm.

Đặc biệt, thị trường bất động sản Hà Nội và các tỉnh phía Bắc đã và đang đón nhận khá nhiều tín hiệu tích cực. Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, Bắc Giang, Hải Phòng, Quảng Ninh, Nam Định là những địa phương có tốc độ tăng trưởng GRDP cao nhất cả nước trong quý II/2023.

Thuộc khu vực Đồng bằng sông Hồng, Hải Phòng có mức tăng trưởng GRDP cao nhất, đạt 9,9%; kế đến là Quảng Ninh và Nam Định với các con số tăng trưởng lần lượt là 9,5% và 8,5%. Khu vực trung du và miền núi Bắc Bộ, Bắc Giang có tăng trưởng GRDP cao nhất, đạt 10,9%. Những con số này cho thấy các trung tâm sản xuất ở phía Bắc đang nằm trong nhóm tăng trưởng cao nhất.

Đáng chú ý, có đến 61% người tham gia khảo sát của Batdongsan.com.vn cho biết có dự định sẽ xuống tiền mua bất động sản trong năm 2024. Trong đó, 59% có nhu cầu mua để đầu tư và đất nền là loại hình được hướng đến nhiều nhất với 40% lựa chọn, tiếp đến là chung cư 28% và nhà riêng là 21%.

Với kết quả này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, dù tình hình thị trường hiện tại chưa khởi sắc hoàn toàn, nhưng người Việt vẫn luôn “ấp ủ” mong muốn sở hữu bất động sản.

Bên cạnh đó, ông Quốc Anh cho biết thêm, một loạt hoạt động xây dựng cơ sở hạ tầng cũng là điểm sáng cho thị trường bất động sản năm 2023. Điển hình như việc khánh thành cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết, khởi công Vành đai 3 TP. Hồ Chí Minh, sự kiện tái khởi động thi công cao tốc Bến Lức – Long Thành hay tích cực thi công sân bay Long Thành.

Xét về chính sách điều hành, Chính phủ cùng các bộ, ban ngành đã và đang thực hiện nhiều giải pháp để tích cực tháo gỡ vướng mắc và thúc đẩy cho thị trường bất động sản 2023 như: ban hành các văn bản sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, quy định về lãi suất và bảo lãnh ngân hàng.

Tính đến nay, Bộ Xây dựng, tổ công tác của Thủ tướng đã xử lý, giải quyết 71 văn bản báo cáo khó khăn, vướng mắc và kiến nghị của địa phương, doanh nghiệp, hiệp hội và người dân liên quan đến 121 dự án bất động sản trên cả nước.

Ông Quốc Anh nhận định, dòng vốn đầu tư bất động sản sẽ được cải thiện trong giai đoạn 2024 – 2026. Lúc này, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có sự tham gia của nhiều tổ chức đầu tư lớn toàn cầu. Đây cũng là thời điểm thị trường được kỳ vọng tăng trưởng. Chu kỳ phục hồi có thể sẽ bắt đầu diễn ra trong nửa đầu năm 2024.

Bất động sản vẫn là kênh đầu tư ổn định trong dài hạn

Thị trường bất động sản đang đón nhận những tín hiệu đảo chiều ngày càng rõ nét, đây là cơ sở cho sự khởi sắc sắp tới.

Về kinh tế vĩ mô, dù tốc độ tăng trưởng chững lại nhưng tỷ giá và lạm phát đang dần được kiểm soát. Cụ thể, so với 6 tháng đầu năm 2022, GDP 6 tháng đầu năm 2023 tăng 3,72%; tổng mức bán lẻ hàng hoá và dịch vụ tiêu dùng tăng 10,9%. FDI thực hiện 6 tháng đầu năm 2023 đạt 10,02 tỷ USD, tăng 0,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Khách quốc tế đến Việt Nam trong nửa đầu năm đạt 5,6 triệu lượt, gấp 9,3 lần so với cùng kỳ.

Ông Nguyễn Quốc Anh nhận định, những chuyển biến vĩ mô vẫn đang hướng đến “tín hiệu đảo chiều” trong tương lai. Từ đầu năm đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã 4 lần điều chỉnh giảm lãi suất điều hành hỗ trợ phục hồi tăng trưởng kinh tế. Hiện nay, phần lớn các ngân hàng trong hệ thống đã đưa lãi suất huy động cao nhất xuống dưới mức 7,5%. Các tín hiệu tích cực đang ngày càng rõ ràng hơn khi Ngân hàng Nhà nước công bố gói hỗ trợ 120.000 nghìn tỷ đồng cho nhà ở xã hội vào tháng 2/2023. Chính phủ quyết định thành lập 5 tổ công tác đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công. Bên cạnh đó, việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được kỳ vọng hoàn thiện trong năm 2023.

“Đáng chú ý, những chính sách tích cực được ban hành như Nghị định 08/2023/NĐ-CP và sửa đổi Thông tư 16/2021/TT-NHNN gỡ khó cho thị trường trái phiếu; Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định 10/2023/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, tháo gỡ cho bất động sản nghỉ dưỡng; Thông tư 02/2023/TT-NHNN về cơ cấu lại thời gian trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ; Nghị định 35/2023/NĐ-CP cho phép UBND tỉnh quy định khu vực được phân lô bán nền… cũng đang tác động tích cực, tạo tiền đề cho sự khởi sắc của thị trường bất động sản vào cuối năm 2023”, ông Quốc Anh dẫn chứng.

Cũng theo ông Quốc Anh, bất động sản vẫn là kênh đầu tư ổn định trong dài hạn. Giá bất động sản được kỳ vọng tăng trong tương lai. Động lực tăng trưởng giá bất động sản tại Việt Nam đến từ nguồn cung hữu hạn, nguồn cầu dần tăng; cơ sở hạ tầng Việt Nam phát triển mạnh, chính sách quản lý đất đai của Nhà nước ngày càng hoàn thiện và tốc độ tăng trưởng kinh tế tốt của Việt Nam.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội nhận định khả năng hồi phục và thời điểm khởi sắc của thị trường bất động sản cuối năm 2023 sẽ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như: Tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, nguồn vốn, các luật liên quan và cả việc các sản phẩm được tung ra có phù hợp với thị trường hay không… Cuối năm 2023, các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi dự kiến sẽ được thông qua. Với nỗ lực của Chính phủ trong việc tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn của thị trường bất động sản, thì cuối năm nay ngành có thể sẽ có những chuyển biến tích cực.

Bà Hằng nhấn mạnh, vào thời điểm cuối năm, rất có thể, lãi suất ngân hàng tiếp tục giảm, người dân có thể tiếp cận vốn vay với mức lãi suất tốt hơn, hợp lý hơn thời điểm nửa đầu năm 2023.

“Nguồn cung căn hộ mới sẽ vẫn khan hiếm ở dòng sản phẩm tầm giá trung bình, phù hợp với túi tiền của đại đa số người dân. Trái ngược với sự khan hiếm của căn hộ giá rẻ, trong 2 năm tới, nguồn cung thấp tầng của Hà Nội lại khá dồi dào khi Đông Anh, Đan Phượng sẽ có các dự án quy mô lớn được tung ra thị trường”, bà Hằng nhận định.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia cũng cho rằng vào cuối năm, cụ thể là từ quý IV/2023, các tín hiệu khởi sắc, phục hồi của thị trường bất động sản sẽ ngày càng rõ nét hơn. Nguyên nhân là bởi giai đoạn này, các chính sách tháo gỡ vướng mắc cho thị trường trái phiếu, bất động sản bắt đầu phát huy hiệu quả.

“Thời gian qua, thị trường bất động sản đã liên tiếp đón nhận những chính sách lớn, có tác động quan trọng đối với thị trường bất động sản, đó là Nghị định 08, Nghị quyết 33; Quyết định 338 phê duyệt đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030, là cơ sở pháp lý vững chắc để doanh nghiệp và địa phương phát triển nhà ở xã hội; Nghị định số 10 hướng dẫn Luật Đất đai, bổ sung quy định về cấp quyền sở hữu cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Những chính sách này đã, đang có hiệu lực trong thực tế; tập trung vào các “điểm nghẽn” lớn nhất của thị trường thời điểm hiện tại là vấn đề về pháp lý, nguồn vốn và nhà ở xã hội. Đây là cơ sở cho sự khởi sắc của thị trường bất động sản trong thời gian tới”, ông Lực phân tích.